Cuando alguien inicia el proceso de construcción de una nueva vivienda, necesita saber en rasgos generales, cuál va a ser la inversión que necesita hacer hasta tener su casa totalmente terminada. ¿Cuánto cuesta una casa desde que compro el terreno hasta que puedo entrar a vivir?

No podemos darte un precio exacto, ya que cada vivienda a medida depende de múltiples factores, pero esta guía te ayudará a tener una visión clara de todos los gastos antes de solicitar presupuestos.

Antes de empezar el proceso de construcción de una nueva vivienda (incluso antes de la compra del terreno), lo que necesitas saber es el coste general de la obra, y después de esto, saber si se puede hacer frente a una inversión como esta, o hay que replantearse las características de la vivienda.

Es necesario tener en cuenta todos los gastos, no solamente el de la construcción de la casa. A veces el número asusta, pero es mucho mejor saber al principio el gasto total y poder organizar bien nuestras finanzas, que tener que dejar la casa a medias o ir disminuyendo la calidad conforme avanza la obra.

Los gastos que tendrás que tener en cuenta se dividen en seis grupos, y son los siguientes:

1. Adquisición del solar
2. Construcción (PEM y PEC)
3. Honorarios técnicos
4. Licencias de obras
5. Gestiones
6. Equipamiento

Por norma general, cuando hablamos de precio para construir una casa, se habla de precios por metro cuadrado construido. En nuestro caso vamos a hablar de cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar en el sureste español: Murcia, Alicante, Almería, …

Todos los precios que vamos a daros aquí son orientativos y os pueden servir para conocer el orden de coste de tu nueva casa.

COSTE DE CONSTRUCCIÓN

El precio de construcción es la partida más costosa en el proceso, y variará en función de la calidad de la vivienda y de los materiales, complejidad de la construcción, características del terreno y la calidad de la empresa constructora.

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (PEM)

Cuando hablamos de construcción siempre se habla de PEM (Presupuesto de Ejecución Material) y vamos a explicaros en qué consiste.

Esta es una cantidad que fijará el arquitecto, y será el mínimo valor de la vivienda a la hora de pagar tasas, impuestos, licencias, …. e irá en función de los usos y la superficie de la vivienda, y no tiene en cuenta la calidad, ni el beneficio del constructor.

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA (PEC)

El Presupuesto de Contrata, es el precio real de la obra, lo que va a cobrar el constructor por hacer la vivienda.

Hay que distinguir entre varios costes:

• Construcción de la vivienda
• Adecuación de parcela
• Urbanización exterior (aceras exteriores, reparación de asfalto…)

IMPUESTOS

Hay que tener en cuenta el IVA, en caso de ser autopromoción y ser primera vivienda será del 10% del presupuesto de contrata.

HONORARIOS TÉCNICOS

PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN

El Proyecto Básico y de Ejecución tiene que ser redactado por un arquitecto, y en él se definirá todo el proyecto con el que luego se construirá la vivienda: geometría, materiales, sistemas constructivos, instalaciones, …

Los honorarios del arquitecto dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondan el 8-10% del presupuesto de ejecución material.

Es un gasto muy pequeño en el total de la obra, pero repercutirá en el 100% de la obra, por lo que es importante encontrar unos técnicos con los que os sintáis cómodos, y que os guste su estilo de diseño y gestión de proyectos.

DIRECCIÓN DE OBRA

La dirección de obra es obligatoria, en ella se vela por que se ejecuten los trabajos correctamente y se cumplan las medidas de seguridad. La dirección de obra se compone de tres agentes:

• Dirección de Obra (Arquitecto).
• Dirección de Ejecución (Aparejador o Arquitecto Técnico).
• Coordinador de seguridad y salud. (Aparejador o Arquitecto Técnico)

Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 3-5% del presupuesto de ejecución material.

ESTUDIOS DEL TERRENO

Además, hay otros gastos técnicos de estudios del terreno que hay que tener en cuenta:

• ESTUDIO TOPOGRÁFICO. (No es obligatorio, pero si necesario si el técnico lo demanda). En él se dibuja la geometría y topografía exacta de la parcela donde se construye la vivienda.
• ESTUDIO GEOTÉCNICO. (Obligatorio). Es un estudio que se hace sobre el terreno con maquinaria específica, y es analizado por geólogos para saber las características del terreno. Esta información será muy útil para los arquitectos, para saber qué tipo de estructura han de utilizar a la hora de construir la vivienda.

IMPUESTOS

El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso nunca se aplica el tipo reducido a la autopromoción.

LICENCIAS DE OBRAS

El importe de la licencia la fija cada ayuntamiento y varían entre uno y otro. Existen 2 tipos de tasas:

• Tasa por licencia urbanística: pueden rondar entre el 1-2% del presupuesto de construcción (PEM)
• Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: pueden rondar entre el 4% del presupuesto de construcción (PEM)

Además, mientras construimos la vivienda, hay que depositar en el ayuntamiento una fianza (o un aval bancario) por importe también variable. Este importe será devuelto una vez terminada la construcción y comprobado que se ha ejecutado la obra tal y como se redactó en el proyecto, y que no ha habido ningún problema con las zonas públicas que lo rodean (arbolado, farolas, asfalto, aceras). 

GESTIONES

• ESCRITURA POR OBRA NUEVA. Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Los honorarios del notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor del inmueble.

• TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: Los ayuntamientos comprueban que las obras se han realizado conforme el proyecto que se presentó en la solicitud de licencia.

• CÉDULA DE HABITABILIDAD. Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. Suele ser un importe pequeño.
• ALTA DE SUMINISTROS. Agua, luz, gas y telecomunicaciones.

• GASTOS FINANCIEROS: Si se necesita financiación bancaria, tienes que sumar los siguientes gastos:
  • Gastos de tasación.
  • Notaría y registro: 0,5% de la responsabilidad hipotecaria
  • Impuesto de actos jurídicos documentados: 1-1,5% de la responsabilidad hipotecaria
  • Comisión de apertura: 0-1% del importe del préstamo
  • Intereses bancarios que dependen de las condiciones de suscripción de la hipoteca.

EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO Y DECORACIÓN

Cuando hablamos de coste de construcción, normalmente suele incluir el coste de armarios empotrados, iluminación empotrada, y sanitarios. Pero no incluye el resto de amueblado como cocina, muebles de baño, lámparas descolgadas, lavadero, cortinas, muebles, … Es importante comprobar qué está y qué no está incluido en el presupuesto del constructor.

Esto puede representar una media de un 10%-15% del presupuesto inicial de ejecución de la obra, que necesitaremos tener reservado para una vez terminada la vivienda, poder entrar a vivir.

Tras el análisis pormenorizado que hemos hecho de todos los gastos a tener en cuenta en la construcción de una vivienda unifamiliar, vamos a hacer un resumen final.

1. Construcción
   • Construcción de la vivienda 
   • Adecuación de parcela
   • Urbanización exterior (aceras exteriores, reparación de asfalto…)
2. Honorarios (8-15%)
3. Licencias (4-6% PEM)
4. Gestiones
5. Mobiliario: 10-15%
6. Impuestos 10% – 21 %

Como conclusión, el coste total de una vivienda depende de muchos factores: acabados, tamaño, instalaciones, exteriores, licencias y proyecto. Por eso, lo más recomendable es asesorarte desde el inicio con un arquitecto y una constructora, que puedan darte un presupuesto realista y adaptado a tu caso.

Si quieres ajustar el gasto, reducir los metros construidos es una de las formas más efectivas. Y para no sobrepasar tu presupuesto, lo ideal es fijar una inversión máxima desde el principio y trasladársela al arquitecto, para que el proyecto se adapte a esa cifra.